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小产权房调查:小产权房“最后的疯狂”
              Դ 未知 2021-02-22


      禅城区张槎中学学生进行体育锻炼。新中考改革后,体育与健康考试满分值权重不低于录取总分的8%,将引导学生加强体育锻炼。

      严格而不失温情的大学教育,使学生能够在自己亲历的成功与挫败之中既体验何为优秀,又懂得为弱者和不幸者担当。只有这样,大学教育才能树立教化,培养出有利于国家与社会的人才。

      8月15-16日,由华南理工大学和机器人频道主办,中国联通和广州普华灵动机器人技术有限公司协办的第十五届全国大学生智能汽车竞赛(广州赛场)举行,吸引了来自中山大学、华南理工大学、华南师范、广东工业大学、广东技术师范大学、深圳大学、惠州学院、肇庆学院、中山大学新华学院和深圳职业技术学院等高校的34支队伍120多名学生参加。

      日前,就在国土部正式公布清理小产权房新思路,表示坚决推进工作后的第四天,北京风景伟业房地产有限公司总经理李凤景,被北京市一中院以合同罪判处无期徒刑,成为首名因建设、销售小产权房而被追究合同罪的开发商。悬而未决的遗留问题,以规模之大,影响之众,一直是政府头疼的难题,李凤景事件释放了政府的信号。

      尽管治理思路还存争议,但相关部门正在积极研究防范小产权房问题的长效机制,包括土地流转等。看来,这次下定决心动真格了。

      北京房山常乐寺村,这个名不见经传的小村“一夜成名”,是因为一个叫李凤景的小产权房地产开发商。

      今年3月30日,因为擅自在常乐寺村建设并销售“青龙湖庄园”别墅,北京风景伟业房地产有限公司总经理李凤景,被北京市一中院以合同罪判处无期徒刑,成为首名因建设、销售小产权房而被追究合同罪的开发商。据了解,李凤景所得购房款计730余万元,被认定数额巨大。

      此次事件,也正发生在国土部3月26日正式公布关于小产权房的处理新思路之后。对于建设销售小产权房,从不追究开发商的刑责到追究,从追究轻罪责任到重罪责任,这种改变,是否意味着今年清理小产权房,是要来真格的了?就这样,“小产权房”这个历史遗留难题,再次被推到时代面前。

      小产权房从“出生”以来就一直背负着非法身份,在这个灰色链条上,活跃着各类利益群体。广州房地产专家邓浩志分析,自2007年国务院明令禁止小产权房交易至今已经5年,年年强调整治,年年没有实际效果。

      全国的小产权房规模究竟有多大?2月16日,国家土地执法监察局局长李建勤公开说,“目前还没有完整统计”。有资料显示,1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。这个数据只是冰山一角,潘石屹在微博上感慨,仅北京就可能涉及超过30万个家庭。

      如何治理小产权房,思路不明,历来争议不断,有认为可以转正,也有建议纳入保障房体系等,所以多年来悬而未决。“法不责众是多数建设、销售小产权房人的心理”,邓浩志说。

      3月26日,国土部公布处理小产权房的新思路:先清理后治理。其中,“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象,其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作,则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治理方案,国土部尚未拿出详细的办法。在大规模清理的同时,国土部还将组织研究选择试点城市,在试点基础上总结完善相关政策,有望对小产权房的处理形成初步的法规文件。

      邓浩志分析,目前处理小产权房主要有四种方法:一是直接拆掉,但影响大,一般不随便执行;二是允许罚款和补交地价后允许部分确权,其产权性质类似经济适用房,可在特定条件下上市;三是将其变成保障性住房,这里涉及与原权益人复杂的谈判;四是暂不处理,目前多数地区都是这个选项。中国人民大学公共管理学院副院长严金明公开表示,“采取没收、强制拆除、停建和断水断电等‘堵’的措施,无法从根本上解决小产权房问题。”各界专家建议,建立解决问题的长效机制。

      据了解,国土等部门现正共同研究防范小产权房问题的长效机制,包括推出乡镇企业、农民住宅等集体建设用地管理和流转的政策措施等。

      广州的小产权房现状如何?哪些区域最为集中?近日,南都记者兵分四路走访调查了白云、天河、黄埔、增城、番禺、南沙、海珠七区。发现从新建的小产权分布来看,白云区在工厂、物流带动下,石井、同和、人和、太和、永泰、嘉禾、钟落潭、永泰等镇街的农村也出现新建小产权房,其中尤以同和、太和、石井等地最为疯狂;天河区龙洞的柯木朗、渔沙坦等片区也有少量分布。而海珠区、番禺、黄埔、增城等区域,主要是一些二手小产权房在交易。

      在白云同和黄庄和太和大源村,村子里几乎少见三层半的楼房,清一色的层,高者甚至达到13层,与“超出三层半属违建”的要求大相径庭。增城的小产权房主要集中在新塘板块,有华馨苑、群星新邨等属于新建的小产权房。而二手的小产权房,黄埔区主要集中黄埔东,有文苑花园;员村板块有怡景花园、白马花园、福颖阁、江景豪庭、东和花苑等多个楼盘;而海珠区的三滘村、小洲村和石榴岗都曾有小产权房出现。

      根据记者抽查的14个在售小产权房,价格最低廉的也集中在白云区。大源村白贺路附近的小产权房售价低至1500元/平方米,贵者枕山望湖的也不过是3800元/平方米。相比之下,天河区的员村二手小产权房,动辙千元/平方米,实则与周边二手商品房单价仅相差几千元。

      对比周边商品房,白云区的小产权房售价仅是周边商品房的一到三成,一些中心城区的小产权房则售价低30%至50%左右。为何白云区及龙洞的小产权房受欢迎?为何广州小产权房抢建屡禁不止?归根到底,在于小产权房的价格实在“亲民”。

      目前,随着政府部门清理小产权房新思路出炉,以及北京对小产权房开发商判刑,广州的小产权房的建设者如何看待?记者暗访到的一个投资商陈先生表示,以前在广州建设的小产权房,都是向村民租地建设,然后卖楼,这种租地建设可盖到10几层到20层,但是去年12月中旬很多建设中的都被政府叫停拆迁了,而现在建设一般是在村民房子的原址上建设,村民出地,自己出钱,一般也只建到8-9层,这种问题没有租地盖屋那么大。

      沿广州大道北一路北上,越往郊外,楼房盖得越来越矮,越来越密。与商品房小区将绿化与楼房张驰有度搭配不一样,农村中的房子可谓见缝插针。暴利之下,小产权房仍如雨后春笋般出现。

      “买房嘛,一定要会买,一定要买有宅基地证的,我带你看的绝不会拆”。白云区大源村依顿大酒店附近,一栋从2008年就起了框架的房坯夹在几栋楼房之间。踩着满地垃圾上了二楼,却发现二楼也是一样,烂衣服、烂纸,粪便、落叶,铺满整层。

      “你看这个房,这里是大门,这里是窗,这里是厨房,这个厨房很大的,一层四户……”自称开发商的张先生从地上捡了一根棍子,弯腰在二楼地面比划。一个设计做卫生间之用的池子长满绿苔藓。这天没有下雨,但楼板上不断有水滴滴落下来。

      “再过两个月,这栋楼就会修好,三个月后就可以装修收楼了”。张生鼓动看客买入,“十方才16万元,很划算的。一楼有套170平方米的,大约要三四十万”。

      张先生描绘的看似美好,实际上,楼里至今四周无遮挡。而预计要盖9层房子,目前搁置4年了,仍只剩4年前的那栋三层坯架。

      在村中行走,随着可见满墙“牛皮癣”:“新楼12万元一套”,“新楼10万元起”……红红白白的“牛皮癣”粘在墙上。电话询问,其中一些人员自称是开发商。

      在大源村一带,在售的小产权房毛坯价届于1500元/平方米至2800元/平方米之间,绝大部分都在9至13层高。除了个别楼梯楼外,大部分都装上一架电梯,而价格相对也贵一些。“我们很少盖20多层的,太抢眼了”。开发商陈先生说,房子要盖得适度,不然易被枪打出头点。大源村背枕青山,一些楼房可见山景。而在同和黄庄村周边,一些在售的小产权房外表更是堪称商品房的翻版,其地段甚至比很多商品房都要好。

      在颐和山庄和南湖雅居乐之间,一栋在售的小产权房可谓奇葩———背后四五米外便是青山,门前百米处便是南湖,推窗见绿早晚有氧呼吸。开发商将这套房子户户精心打造成110平方米以上的三房,带双观景阳台,所以也开出3800元/平方米的高价。开发商自称也留了一套顶楼的。他还称,有政府官员也买了一栋枕山的户型。

      近十年,随着小产权房呈燎原之势蔓延时,广州东部也涌现不少小产权房。据记者实地调查了解,天河、黄埔、增城等东部板块的小产权房相对扎堆,主要集中在龙洞、员村、新塘等几大板块,现在主要是二手交易。从售价方面来看,大部分小产权房的售价比周边洋房低30%以上,但也有个别项目的售价高过洋房的现象。

      本周,记者走访天河、黄埔、增城等广州东部板块了解到,小产权房相对集中,主要集中在天河的龙洞和员村板块、增城的新塘板块、黄埔的黄埔东板块。这几大板块承载了广州东部90%以上的小产权房。

      员村板块可谓是小产权房的集散地,有怡景花园、白马花园、福颖阁、江景豪庭、东和花苑等多个楼盘。从外观来看,这些小产权房已经有多个年头了,据周边市民介绍,有的楼龄已经超过15年。

      龙洞也是小产权房比较集中的板块。但此板块与员村板块不同的是,上规模的小产权房并不多见,多以单体楼居多。据周边市民介绍,去年年初,天河区出台《关于在天河东北部建设天河智慧城的工作方案》,凤凰街、龙洞街、长兴街和五山街等部分区域纳入“智慧城”范围。“很多人都想借此机会把囊括的地块建成小产权房,然后大捞一笔。”

      增城、黄埔、萝岗的小产权房也相对集中。据记者了解,增城的小产权房主要集中在新塘板块,有华馨苑、群星新邨等。黄埔区主要集中在黄埔东,有文苑花园等。

      上周末,记者在黄埔区的文苑花园了解到,此小产权房约20年的历史,以14-90平方米一至三房为主,租金为400-900元/平方米,售价4000-6000元/平方米,比榕景园二手房高达万元以上的售价可谓低5000元/平方米以上。另据记者了解,该盘周边的一手盘金碧世纪花园售价达14500元/平方米,丰逸尚居售价10000元/平方米。

      在员村板块,合富置业经生向记者介绍,目前,员村小产区房的普遍售价每平方米在7000-9000元/平方米,由于附近商品房楼梯楼均价普遍在1.2万元/平方米以上,质量好楼龄新的甚至超过两万元,相比之下,小产权房要便宜很多。“正是因为价格便宜,所以小产权房即使没有房产证还是比较。前不久,怡景花园一套94平方米的小产权房,业主放盘总价为80万元,但还是有人接手。”

      天河龙洞板块的小产权房也相对便宜。据知情人士透露,一名龙洞的村民在原有的楼房外,再圈地另建4栋楼,每栋6层约300多平方米,销售价格3000-4000元/平方米,比周边在售的二手房要便宜5000元以上。

      在增城新塘板块,记者通过华馨苑其中一位住户了解到,华馨苑属增城的小产权房之一,至今没有房产证。该盘由4栋高层组成,租金为500-1100元/月,而周边的东方名都一套50平方米的租金可达1300元/平方米。目前该项目的二手房销售价格约为3000-5000元/平方米。而周边二手房价多在4000-6000元/平方米。周边在售的一手房东方名都售价约为7600元/平方米,金泽豪庭售价达9000元/平方米。

      本周二,记者在增城群星新邨了解到,该项目地块是增城群星村集体用地,可谓是名副其实的小产区房。但此小产权房项目较大,总建筑面积达303617平方米,总共有2000多套单位,共有16栋单位,其中,12-16栋尚未交楼还在施工阶段,而3-8栋也尚未完全审批。

      据群星新邨开发商相关负责人林小姐介绍,该盘主要户型为40-130平方米的一房至三房,目前,二手房售价为6500-8000元/平方米,比周边的在售的一手房还要高很多,如假日花园销售价格约为7000元/平方米。

      小产权房售价怎么这么高?据林小姐向记者透露,群星新邨自2003年至2004年便建起并出售,那时的售价为2500元/平方米,共有2080个住户。2007年有1000住户补交了土地出让金的差价,这部分住户是可以办理房产证的。“目前9栋和10栋的户主已拿到了房产证,另外一部分缴纳土地出让金差价的户主等到年底就能拿到房产证。”

      众所周知,小产权房转正成为商品房有一定的难度,为什么群星新邨可以转正?林小姐介绍,2007年以前,国家对小产权房的政策控制不严,这之前缴纳土地出让金的差价便可拿到房产证。在此之前没有补交差价的则拿不到房产证。

      据广州市嘉庆房地产代理有限公司的物业顾问黄丹丹介绍,小产权房没有任何的保障,由于没有房产证公证处都不会办理,只有去律师事务所办理公证,而一旦政策有所变动或是类似补交差价等其他原因,没有房产证的户主便没有任何的法律保障只能依从变动,她认为现在之所以有这么多人在买小产权房只不过是存有侥幸心理。她还建议,对于小产权房最好只是租住。

      在番禺,小产权房目前多为隐性存在,大多是村民自建,然后通过一对一的方式交易,没有出现像白云区那样大规模的修建、宣传、销售现象。

      记者了解到,去年底,番禺南村一真正意义上的小产权楼盘,名为“万兴苑”,现在基本售完。“这栋楼都没有写名字的,你去了也找不到,今年年初就已经卖完了”,记者通过网络联系到的一个中介介绍。这栋建筑总共8层,每一层有7户,100平方米总价30万多,与周边商品房价格相比,至少低了75%.

      像万兴苑这样的,番禺现在不多见。小产权房多出现在村里的村民自建房,尤其是地铁附近,交通便利的村里,买的多是在广州工作的,番禺居住的外地人。沙湾村有一套建面110平方米的房子,售价30万,属于村民自建房屋。“这个房子也是我跟同村人买的,没有房产证,只要签了合同再去做一份公证就好了”,该房子的主人表示,自己手头上的房子很多,已经成交了好几套,都不会有什么问题的,即使拆迁,保留合同就可以了。

      而在离广州南站最近的官坑村,也有人放出相关的销售信息。一套60多平方米的三房,售价不到30万。据该房子的主人介绍,房子属于村民集资建房,宅基证在最大的股东手里,其他人有村里的房产过户证等,买卖后会将相关证件都转给购房者,其他股东按手印表示同意转让。

      在走访番禺交通便利的几个村时,记者与当地村民的沟通中了解到,类似的私下交易很多,大多都是一对一的方式交易,不会在外面张贴销售公告。

      “南沙应该也有,但是这个区域的商品房还没有真正发展起来,小产权房没有番禺这么厉害”,一位业内人士透露。记者与当地的中介取得联系,询问相关情况,对方表示“有,但是不经常,如果你需要,可以帮你找”。记者获悉,有一家企业声称,准备在南沙靠近海边的地方筹建项目,土地也属于集体所有,具体还在报批。

      海珠区南洲地铁站附近,知情人士透露这里也有很多小产权房交易。西滘村,到处贴着出租的告示,一路可以看到翻新过的村屋。“听说有人买,价格七八千左右,相比较附近的二手房都在一万七了,还是很便宜的”,合富置业的一中介说,大多是村民集资建,都是熟人买。有购房者还透露,经朋友介绍,曾经也收到在康乐村、赤岗出售小产权房的消息。不过海珠区小产房交易量总体不大。

      在白云龙归,记者早上上九半点到达,龙归竹仔园公交站附近的温泉花园售房处除了售楼人员外没有其他的人,冷清的情形与商品房销售形成对比。“我们这2010年开盘,到现在已经销售得差不多了,现在只剩很少的房间没有卖出去。”有关负责人段先生告诉记者。随即,记者分别看了二房,三房的样板间,基本都粉刷完毕等待装修。“国家开始打压小产权房了,剩下的货量还能销售得出去吗?”面对记者的提问,段先生笑言,我们这一带高峰时总共有29个这样的项目,虽然没有房产证,但都是镇政府批准的,有土地规划红线的。“现在商品房的价钱这么高,国家要是清理小产权房,很多人都会面临更大的压力”。记者采访发现,这一带的小产权房价格明显低过周边的商品房,单价仅有3000多元一平方米。

      从地铁三号线永泰站b出口出来沿着白云大道直走就到了永泰牌坊,里面的小产权房项目大多都有五六年的房龄,并且独栋的居多。记者按照指示打电话给相关负责人,负责人只是在电话里草草说明有关情况。“这里的房大多数是别人买了租出去的,很少自住。”住在周围的陈先生告诉记者。“这些房基本都是利用村里的土地集资建成的,有些年头了。”

      黄埔区的文苑花园,是黄埔区小产权房之一,共有6栋住宅,有大约20年的历史。而清理小产权房的举措,并未影响文苑花园小产权房目前的状况。记者从现场了解到,近来文苑花园和周围的楼盘如榕景园、金碧世纪花园、丰逸尚居相比,租金和售价相对偏低。

      据文苑花园业主刘先生向记者透露,虽然很多人买小产权房并无房产证,但有使用证,无论是买卖还是出租都不影响个人的居住情况,他在自己购买的小产权房中已居住多年,并没有什么不便。他还声称,文苑花园的小产权房之所以一直保持到现在,和文苑花园在1993年左右建成有关,因为建成的早没有受到政策影响,所以一直保留到了现在。

      近几年,文苑花园房价和租金不降反升。中联地产的客户经理吴奇则向记者介绍,黄埔区小产权房的价格其实不降反升,原因之一在于目前很多农民没有了房位,又购买不起一般的商品房,因此购买小产权房就成了必然的需求;原因之二在于黄埔近年发展得较好,无论是商业还是交通都存有优势,而相比天河和珠江新城的高价房,黄埔的房价已经很低了,因此黄埔有的小产权房从之前的500-600元/月,目前已涨到800-900/月这很正常。他还声称,中央目前对小产方的清理举措只不过会限制小产权房的涨幅,不会导致小产权房的降价。

      但相比之下,周边的楼盘无论是售价还是租金还是要高过文苑花园。从售价上看,榕景园二手房售价为10865元/平方米,金碧世纪花园一手房售价14500元/平方米,丰逸尚居一手房售价10000元/平方米左右。

      2011年的增城房价居高不下,很多购房者选择了购买小产房,使得明令停建的小产房一度陷入尴尬的境地。

      4月10日,记者通过华馨苑其中一位住户了解到,华馨苑当年是由两个开发商老板自白江村得到了承包权而得以开发,但目前,面临着白江村改造中的具体计划,包括拆迁转手续等,使得华馨苑的价格有所下降,开发商也积极出售。

      记者从华馨苑内部人士口中得知,共有4栋住宅楼的华馨苑,总共31层楼现今至少已卖出了23层。华馨苑属增城的小产权房之一,价格与周边楼盘相比较低。东方名都售价约7600元/平方米;金泽豪庭售价9000元/平方米;租金方面,东方名都可出租1300元/月的50平方米户型,金泽豪庭可出租2500/月的126平方米户型。

      天河区的迎海花园,是天河区小产权房之一,小区共有6栋,共9层,由迎宾阁、迎福阁、迎富阁、迎华阁、迎辉阁、迎祥阁组成,户型以55-80平方米两至三房为主,销售价格为6000-7000元/平方米。此售价远远低于周边售价。据了解,周边商品房楼梯楼售价为11000-12000元/平方米,电梯楼12000-15000元/平方米。

      记者在现场侧面了解到,该项目很少有房源出售,据中介人士透露,目前仅有一套售价为65万元的79平方米的户型出售。但有一部分用来出租,租金约为1500-2500元/月。

      从钱地交换、拆房、建房、分房、卖房、买房、炒房……每一个小产权房生长的背后,都有一张交错的利益网。或许,只有网破的那一天,小产权房方能寿终正寝。

      从广州沙太北路到了大源中路、大源北路,这里的车流量变大且快。站在路边看两旁,视野内的大源村楼房普遍三五层高,和老城区的城中村区别不太大。

      往村中走,将大源路抛出10多米远后,小高层建筑便亮相了。8楼、9楼、10楼、12楼、13楼……一栋栋,以披着绿纱、黑纱;贴着瓷片、裸出红砖的各种形状遍插村中。

      将村貌与珠江新城的冼村城中村相比,大源村似乎更富裕一些。洗村城中村最高的楼房一般约6层,但大源村的楼房如今几乎以9层为底线。新建的楼房,变着戏法想拔高高度,搞成小区花园。去年底前,村中曾新建的多栋甚至高达20多层,不过如今一部分已被铲为平地,一部分则被铲掉几栋,剩下部分在废墟上凭悼,兴建者似乎也不敢启用了。

      如果参照建委有关规定“村民自建房超过三层半属于违建”,那大源村的“违建”可是多了去。当然,周围一带的太和、人和、同和、嘉禾、永泰、永平、石井等街镇范畴下的农村,情况也差不多。而天河“智慧城”辐射区龙洞凤凰街、柯木朗等亦相似。

      据记者实地调查,近几年,在政府一边公布打击战绩的同时,小产权房私下仍报复般地疯狂生长着。屡拆屡长,有如雨后春笋。

      上世纪十年代,小产权房多以村民集资、村民与外地人合资出现,其时多从居住需求出发。但在商品房节节高升,合理房价远远没有出现后,小产权房让很多买不起商品房的群众找到家的感觉。

      “1800元/平方米,10万元左右有一套,真是便到烂呀。你看附近的万科蓝山、南湖雅居乐哪个单价不上1.5万元?没有100万元哪搞得掂?你10万元连首付都不够!”小产权房的销售高手张伟(化名)混迹大源村近三年,深知这一招必能击中买家要害。“打工的、当官的、白领、公务员等,很多都在这里买(房)啦”。

      去年,由于在广州务工多年没有纳税,买商品房不成后,做服装生意的老李到同和黄庄买了小产权房。生意人梁生本身在老城区有住房,贪图“乡下空气更好”,出资200多万元向村民买地,在龙洞合建独栋别墅自用,后来还另买了一套小产权房用于出租。白领吴小姐,工作多年凑不够首付,今年初为了结婚,在人和地铁站附近一大型小产权房小区以2800元/平方米的价格买了一套三居室。

      “白云区一当官的,也在这里买了一套。”颐和山庄附近,一栋3月刚推出的小产权房,全是100平方米以上的三房两厅双阳台,可近距离望南湖及山景,开发小产权房八年的李生首次自留了一套,其余以3800元/平方米的价格对外销售。

      “我为这栋房,投了1000多万元!”为得到这个地块,李生帮村民在村中另一位置稍逊的地方,免费建了一栋“和这栋差不多大,8层楼高”的房子,并帮村民免费装修好。

      李生十多年前以建筑工的身份来到广州,参与了广州众多楼房的建设。积攒了一笔钱后,当上包工头,组织一班老乡“开发”广州农村。

      “最近的房子没有以前那么好卖,但利润起码还有两三成。”8年前,李生凭着100多万元起家,与村民合伙盖小产权房。

      “我出钱,房东出地,盖成后他得底下三层,其余归我”。李生找地,一般在两三百平方米以上,这样楼盖起来后,可以保证一层有两套房以上,那样建了9层的线套房以上。房子越多,基数越高,则累计利润越大。否则面积过小,利润相对贬值。

      “我现在就与人合伙,一起搞了上百亩的小区”。如果有人看房,李生会不计成本。他原本招聘有一个售楼小姐,但如果遇上对他的房子很感兴趣的,也会亲自驾车带客到小区看房。

      在他目前分散多处的在售小产权房中,与花都接壤的这个无疑是最大的,“我打算将来向政府申请,拿到房产证”。

      这片小区有二十多栋房子,外墙刷上好看的颜色,小区有园林、健身设施、停车场、独立园中的电房,无论景观还是房子都不比一些商品房小区逊色。进入室内,间隔户户南北对流,孤形观景阳台,方正工作阳台,感觉房高厅大,舒适感由然而生。

      但细看之下,会发现外墙已有些许若隐若现的裂缝。原来,这是一栋于上世纪90年始兴建的小区,后来遭遇烂尾,李生去年与人合伙出资盘活下来,并成立专门的销售中心。目前限购之下,他的出货量已达三分之二。

      即便他外表看起来与农民兄弟一样,面孔黧黑,手指粗粗,身材干瘦,衣着陈旧,但这不妨碍他出入以车代步,住豪华景观大宅,坐拥千万资产。与村民、村委、、治安等有关部门周旋有余。

      一般情况下,小产权房普遍以两种形式获取施工证。一是申请危房改造,二是以“一宅一户”的名义申请建房。

      2010年6月1日,广州实施《关于取消原状维修工程规划审批的通知》、《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》,拟原状维修工程不需要办理规划审批和许可手续。据了解,“虽然原来是瓦房平房,但维修时建高也无所谓;而一宅一户的方式,只要房东也在房子里住便可。”

      像李生一样,很多小开发商都认为自己是走“正常的、合法的程序拿到施工证的。”当然,至于怎样申请拿证,一般由村民处理此事,疏通关系则由开发商负责。

      2005年底,白云区试行《广州市白云区村民危房改造拆建办法(试行)》。文件显示,申请危房改造要经过七道程序,其间涉及规划部门、镇国土所或科,在经过房屋安全鉴定所鉴定房屋,到规划部门办理规划意见后,村民只要往返镇国土所或科,便可完成相应的报建手续。

      今年2月9日,原任广州市城市管理综合执法局白云分局太和镇执法队队长玉宝林,因于2009年底至2011年10月,在担任执法队队长期间,利用其负责该队全面工作的职务便利,在查控和清拆违法用地和违法建设的过程中,放纵当事人进行违法建设,多次收受违法建筑投资人王伟华、邓春城、郭铁纲、萧志广、陈衡利等人贿送的款项共计人民币237万元。

      今年3月,广州市城市管理综合执法局番禺分局大石街中队原队长(正科级)李棣辉因利用查处违章建筑的职务便利,先后收受包工头、酒楼经理、公司法人贿送近20万元,而这三方的违章建筑也“逃过一劫”,被以受贿罪获刑6年。

      “我都弄不明白,原本说好只拆到底部四五层的,为何后来全部夷平了?”大源村岐山路附近,有一片宽阔的工地。在去年12月中旬以前,这里曾是一栋占地约5000平方米的建筑。3楼以下是商场,从3楼以上再分别加建4栋10层高的住宅,村民曾一度为之命名岐山公寓。

      村民阿发(化名)透露,这片地属于十一大队,由队里与某开发商协商开发。建成以后,村民全分到地下的,其中4至5楼都属于村民,队里100多户人家,每户每人可分20多平方米,家有满18岁的男丁额外再分一套,阿发家也有份。属于开发商的,则都被开发商卖出去了。

      “我都不明白什么回事,村民喊打,买家要跳楼,乱哄哄的”。阿发说,那一次拆迁,有关部门出动了四五百人到场。

      至于后事,阿发也不甚明晰,“反正我们也拿到一点补偿,听说有关部门也给开发商和买家都给了补偿”。到底补偿多少,阿发表示不清楚。

      尽管去年与岐山公寓一起被拆的,还有多栋超过13层以上的建筑,还有很多被拆的建筑横尸现场,但在大源村中,如今在建刚封顶或未封顶的小产权房,目测不止20栋。

      “我名下有二三十栋在卖,你喜欢哪栋呢?”一名骑着特种摩托车,穿着黑色的中年男子自称是开发商,接到看房电话后会骑着摩托车飞快出现。他带记者在大源村看了四五栋分布村中不同位置的小产权房,价格相对别的小产权房更便宜,普遍售价是1500元至1800元/平方米。而其周边别的开发商售卖的,起码要1800元/平方米以上。

      白云区发言人韩先生表示,白云区执法部门、区委区政府查处违法建设是非常严厉的。从今年元旦开始,白云区政府实行新的查处机制,落实市政府关于违法建设的工作部署,分局每天都派人对各街镇的违法建筑进行巡查查处。对于发现有违建的,追究街镇领导责任人的责任。

      对于目前包括大源村在内,白云区一些街道继续增长的房子,韩先生明确表示,“自建新房不能超过三层半,超过都属于违规。”他劝诫买家和开发商不要参与,免得投资打水漂。

      在太和镇七十一中附近,去年才兴建的连片独栋别墅群均被泼上灰绿色的涂料,看起来貌似烂尾。开发商透露,此举是为了防止被发现遭到拆除。

      一 栋 计 划将于3个月后竣工的小产权房,售价估计1750元/平方米,16万元可拥有一套90多平方米的房子。

      尽管广州每年都会集中个别时段整治拆建小产权房,媒体也时有报道,但这仍然无法阻止小产权房破土而出。在白云区同和、黄庄、大源村、龙归、人和、钟落潭以及天河龙洞等农村,小产权房仍在大兴土木。

      去年10月以后,白云区有关部门曾向大源村发出整治违建通告,至今,村内仍有新出台的整治及相关规范要求。在11月至12月间,有关部门将开发商与第十一经济合作社兴建的位于岐山路附近的农民公寓、太和东路的综合体商业中心等多栋违建小产权房拆除。

      从村民提供的照片来看,被拆的岐山路公寓背靠山脉,气势不逊商品房。据了解,当时大多村民都已入住,包括买家也有部分入住了。

      “当日四五百名工作人员到场拆除时,村民喊打喊杀,买家要跳楼,都阻止不了。”村民称,被拆的岐山路一栋公寓占地约5000平方米,其中3楼以下是商场,3楼以上再分别加建4栋10层高的住宅,目前,那栋楼已被夷为平地。

      在其附近,金星小学旁边,曾堪称大源村最大的商业综合体,也已被拆除多栋楼房。与之相隔百米处,又有一片建筑被拆除。

      “现在盯得很紧,你看那几栋楼,现在他们都不敢动,一动可能马上就被拆”。白贺路,一名开发商手指不远处,两栋已建了三四层框架的房子立于山脚。

      但行走村中,仍随处可见搭了竹棚架的、用绿纱网、黑纱网包扎楼体的、裸露红砖墙的在建小产权房。仅大源中路142号半径50米以内,就分别有5栋小产权房在建。施工现场斗车推进推出,机器轰轰作响,搬水泥的,抬红砖的,忙于砌墙的,也有忙于装修的。

      “听老板说,我们这里有拿到批文,应该不会拆。”一名建筑工人一边砌砖一边抹汗说,“老板在有关部门有‘关系’”。

      在一卫生站附近,一栋已经建好12层框架的房子业已拆去纱网。从外表看不见楼里有人在干活,但在听到楼下有人说话时,上面的工人则会偷偷出来张望。

      或为防止突遇拆迁,白天开发商将车开到工地跟前一停四五小时,或摇下车窗坐在车里发呆,或出来外面透气。

      在太和镇七十一中附近,去年才兴建的连片独栋别墅群均被泼上灰绿色的涂料,看起来貌似烂尾。开发商透露,此举是为了防止被发现遭到拆除。

      去年秋,白云区沙太路大源村白贺路一带二手房,带电梯的普遍售价为2200-2600元/平方米。村中最活跃的经纪梁先生透露,目前附近一带的小产权房售价每平方米多降了一两百元。“去年盖起来的多数卖完了,今年附近在卖的均价大约2180元/平方米,有些便宜的2000元/平方米”。在白贺路巷子有一栋刚开卖的电梯房,实际售价只需1500元/平方米,开发商表示已是底价。

      太和东路附近,去年秋这里多栋在售房子售价亦介于2000-2800元/平方米。但目前,一栋只剩2楼和7楼尾货的开发商透露,可以1800元/平方米出售。一栋计划将于3个月后竣工的小产权房,售价估计1750元/平方米,16万元可拥有一套90多平方米的房子。

      “最近房子不大好卖,来买的人都担心这担心那。”去年将“牛皮癣”卖楼广告贴遍村中的梁先生,最近只集中在白贺路一带张贴,村中地段也少去了,别人的卖楼电话很快就覆盖了他的电话。同和一些悄悄代理小产权房的二手中介,今年带客看楼热情也明显不如去年,不再将就买家的看房时间。

      “这房子多少钱一平方米?”“不卖?”。“可以租吗?”“暂时不可以,什么事?”面对询问,开发商极其敏感。

      卫生站附近那栋在建楼,原本将车泊在楼门前的中年男此前还曾指点楼宇交代另一人,但面对访客则再三强调自己不是老板,然后紧追着访客不放,“你问这些做什么?”

      “想租房,或者买房。”面对访客回答,开发商半信半疑。在沟通一会后却改了说法,“过两个月才能装修好,但现在也可以租了,你可以给些订金,装修好后我叫你,不然到时可能没房了”。听闻访客拿捏不定租或买,也在地方看房,开发商随即改口,“我们也卖”。

      据记者走访了解,大源村目前在建的小产权房开发商一改以前只售不租现象,如今面对自己持有的房源不少对外也宣称出租,但一些则是售租并存。

      “我们不卖,优先出租给在市场工作的人,还有在货运市场上班的人”。一栋已经拆除纱网的工程负责人称。附近一家卡片印着“租售中介”的负责人王先生亦警惕称,其司目前没有在售的房源,只有租的,旁边在建几栋也是只租不售。

      在田心东路,一栋已建好的9层房子1至4楼为商业,5楼以上为住房。据了解,开发商将楼房一至三楼作为超市出租业已营业;7至9楼已被一家国际连锁管理酒店租下营业近一年;4楼开发商正在装修,将整层楼设计为棋牌馆,其中还有不少V IP室;5至6楼则以公寓设计,一房一厅约50平方米左右,一层有27间。

      “5至6楼我们也都是出租,但必须是整层或半层租,每平方米大概28元”。开发商方透露,租金还可以再商量,只租一两套并不可以,如果比较多套还可以考虑。

      一名开发商或因其位于太和中路的大型项目被拆,位于白贺路的单体楼去年仍是对外出售的,如今亦拉着显眼的招租红幅。

      站在白云区沙太路寿星大厦前,环顾四周,入眼便是密集的新楼房。去年秋,这里不少房子还在“裸卖”,如今却都镶上玻璃窗框,装上防盗网,红砖外墙上也贴上各色瓷片。

      从旁边大路走进去,村中楼宇布局已然变化。在一个治安岗亭对面,原只扎成棚架的两栋房已经封顶,一栋曾被拆除小部分的房子,仍然立足路边显眼处。再往里走20米,去年秋还在大兴土木的几栋房子,大多阳台现已挂满各色衣服。

      白贺路,某占地面积约400多平方米,10层高的山庄,朝向南面的阳台都晾了衣服。这栋楼去年秋才开始叫卖,阴暗潮湿、间隔也差,居然也卖完了。

      “买了不赶紧住,那还等何时?”春日午后,在山庄门口,一名正在带孙的阿姨称,她家去年12月就搬进来了,“10月买的房,花了一个星期装修再放了一个多星期,就马上搬上家具住进来了。”

      小产权房现象由来已久,主要分布在城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区,情况比较复杂。今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点,一手抓执法检查严格防范,不让小产权房现象蔓延。

      围绕今年的清理运动,南方都市报与大粤网联合开展为期一周的网络调查,吸引了近7000名网民参与。其中,近半被调查者并不排斥小产权房,他们认为如果房价还飙高,根据资金情况,有可能选择购买。逾87%的人认为,小产权房是房地产市场非良性发展的产物,它满足了低收入群体的居住需求,有一定的存在价值。仅5.1%认为,有开发商想借此投机赚钱,只有个别小企业才会参与其中。

      鉴于此,网友在对待小产权房的清理上,态度比较温和。过半人普遍认为,小产权房解决了部分人的居住问题,在约62%的网民看来,可以转为大产权,给这些房子正名即可。

      陈先生,70后,身材瘦瘦,面孔黧黑,开价值30多万元的小车,住200多平方米的望湖山商品房大宅。他有七八年小产权房开发史,身家千万元。

      如今政府打击越来越严,地也越来越难找。我是粤西人,十多年前,我就来到广州打工,什么工作都做过。跳来跳去,最后发现还是做建筑工资高。做了几年,学会不少技术,一年可以赚到十万八万元。

      八年前,郊区很多农村都开始建房,我找家里人借钱,凑够100多万元,搞起一支建筑队,开始帮村民建房。村民出地,我出钱,建好房后,大家对半分。那时侯市场很旺,真是供不应求。建好一栋,几个月就卖完。后来房子也越盖越高。由于上面有要求,我们一般只建9层左右。我见过一些同行,很大胆,向村里租下很大一片地建房,后来被拆也赔得厉害。

      不瞒你说,我自己盖过这么多房都没给自己留一套,都是租房住。以前曾住芳村,后来到同和。三年前,我才在同和附近的一个大型楼盘买了房,两百多平方米,可望湖景,还有山景。

      我建的房子绝对没问题,人要讲良心嘛。我买房,是因为那个房有房产证,且有专人管理,我建的毕竟是村屋。

      其实也有压力。以前建筑材料便宜,人工也便宜。六七年前房子卖千儿八百元一平方米,现在卖到两千多元一平方米了。利润好时,回报率有30至40%,现在一般20%-30%.材料贵,成本贵,房东要求也越来越高。

      这些都无所谓,难就难在这两年政府盯得紧。因为一旦拆了,几百上千万元就都打水漂了。而且也有了竞争。最近听说又要整治,这一两年找地也越来越难了。

      从去年底开始,房子比较难卖了。现在又说要整治,不知以后要不要转行?我三年前来广州,有个朋友认识我,他在这边农村建房,请我帮他卖。每卖一套给我三四千元提成。

      这一带的房子很多。让别人买房,资料得做得吸引眼球。现在房价这么高,我就特意将最便宜的那套价格写出来,特地将数字放大,再找人多的地方张贴。郊果还真不错,经常有人打电话来,第一句就问,那么便宜的房子,真的假的?哈哈。有时真,有时假的啦。

      以前,我还曾到过市中心的城中村贴广告。买我房子的人可多了,白领、公务员、打工的,有钱人开着小车还过来买这些房,他们是用来投资出租。多的时侯,我一天能卖两三套,少的时侯,一周才卖出一套,有时侯,也可能一个月才卖出一套。

      做这行久了,也有老板会主动跟我联系。有的老板比较大方,告诉我他的底价,多了是我的。比如老板的底价是16万元一套的,就算我卖到20万元,多出的4万元还是归我的。

      去年,这个村子有好几栋房都被拆了,有的买家哭天抢地要跳楼。好在我卖的没有拆,不然害死人了。

      现在也盯得紧,村里的房子还在建,但多少会谨慎一些。我也改在家里上网发帖,一天发几十套房源,仍有不少人打电话给我。

      我在文苑花园住了有四五年了,小产权房对我的居住没有影响。几年前,我用不到5万元的资金在文苑花园买了一套约14平方米的小复式单位。买的时候知道是小产权房,但因为价格便宜也没有考虑太多。虽没有房产证,但有使用证,从居住的层面来看,几年过去了,还真的没有发现什么不便之处。

      是否担心小产权房可能面临被整治?我并不担心,文苑花园大概1993年的时候就建好了,也就是说,在2007年建好的并不在监管的范围内,这里的小产权房就算被承认的。我如今在文苑花园又买了一套小产权房开理发店。面积更大,超过50平方米。现在我开了自己的店又出租了原先的房子,这里闲下来能泡茶,我也不想在别处买房住了。

      黄埔区小产权房的价格其实是不会降的,反而会升高,原因有一个,就是目前很多农民失去了原本属于自己的宅基地,一时又购买不起一般的商品房,所以小产权房的需求量会增大。这就导致其价格上涨,几年前500-600元/平方米的小产权房,现在可以涨到3000-5000元/平方米。这几年黄埔发展不错,天河和珠江新城那边房价那么高,黄埔跟这两处相比房价已经很低了,再降价是不可能的。

      买家要注意的是,买小产权房只有使用权,虽然成交后要开证明,但没有保障,风险高,比如拆迁的话就没有补贴,即使有了补贴那也很少。

      我们这个村子紧靠广州南站地铁站。这栋楼是几个村民集资建的,地皮有50多平方米,当时总共建了六层,因为超高了,建好后又拆了一层,现在总共五层。我出了20多万元,出钱最多的股东拥有宅基地证,然后其他人签有协议,承认各自的股份。如果有人买了我这套房子,签完合同后,我这部分股份就是对方的了,其他股东也要在场见证,都要按手印的。房子很多都是村里人自己买。

      买这里的房子,要比买白云那些小产权房好啊,那些一建都是十几层,如果拆迁,国家是按照3层的标准赔偿的,其他的部分顶多按成本价补偿。那么多人,这么点钱,怎么分?但是我们不一样,大家都说好了,就是平分。

      我是2009年底在白云区同和买的这套房子,面积80多平方米,总价45万元左右,首期付了15万元,其他的钱我分两次付清。房东认识,朋友介绍的,所以也比较好说话。如果有足够多的钱,我会去买有房产证的商品房,但我没有钱。

      我2005年从湖南来到广州,做广告销售起家。想在广州买个小区房,简直是天方夜谭。白云的梅花园,一套二手房也得要上百万,首付需要30多万,家里承担不起。在湖南老家,父母靠门面赚点小钱,不要说家里支持,我还需要过一段时间就往家里寄钱。不管怎么样,现在安定下来了。当初买这套房子,也有一些犹豫,他们也都说,没有房产证没有保证啊。但我真的很想买套房子,在这里结婚生子,快快乐乐地生活。买的时候,我们签了合同,还找了律师做公证。其实不止我一个人,有几个朋友也在附近买了。